Rynek nieruchomości ponownie budzi emocje. Jedni czekają na spadek cen mieszkań, inni zastanawiają się, czy obecny moment wykorzystać do sprzedaży, natomiast osoby planujące zakup próbują odpowiedzieć sobie na jeszcze trudniejsze pytanie: kupić nieruchomość teraz czy poczekać?

Odpowiedź nie jest jednak tak prosta, jak mogłoby się wydawać. Rynek w 2026 roku nie daje obecnie jednoznacznego sygnału dużych spadków cen. Jednocześnie sytuacja może wyglądać zupełnie inaczej w zależności od miasta, rodzaju nieruchomości, jej stanu technicznego oraz sposobu finansowania zakupu.

Czy ceny nieruchomości spadną w 2026 roku?

Na początku warto oddzielić prognozy od danych.

Według analizy Centrum Analiz PKO BP z 21 września 2026 roku ceny transakcyjne mieszkań w II kwartale w największych miastach nie zmieniły się znacząco w ujęciu rocznym, chociaż w części miast pojawiły się lekkie wzrosty. Na rynku wtórnym w analizowanych grupach stolic wojewódzkich wzrost wyniósł około 1,8–2,0% r/r. Centrum Analiz PKO Bank Polski

Co ważne, PKO BP w perspektywie kolejnego roku oczekuje raczej stabilizacji z umiarkowanym wzrostem średnich cen transakcyjnych, a nie gwałtownego załamania rynku. Analitycy wskazują m.in. na rosnący popyt, dochody gospodarstw domowych oraz stopniowo zmniejszającą się ofertę. To prognoza, a nie gwarancja przyszłego zachowania cen. Centrum Analiz PKO Bank Polski

Dlatego pytanie „czy nieruchomości spadną?” warto rozszerzyć o kolejne: jakiej nieruchomości i w jakiej lokalizacji?

Rynek nieruchomości w 2026 roku nie jest jednym rynkiem

Mieszkanie w centrum Katowic zachowuje się inaczej niż duży dom wymagający generalnego remontu. Jeszcze inaczej wygląda sytuacja działki budowlanej, lokalu użytkowego czy nieruchomości w mniejszej miejscowości.

Dlatego ogólnopolska informacja o wzroście lub spadku średniej ceny nie oznacza automatycznie, że konkretna nieruchomość zmieniła wartość dokładnie w takim samym stopniu.

Na cenę wpływają między innymi lokalizacja, stan techniczny, powierzchnia, standard, działka, sytuacja prawna oraz liczba potencjalnych kupujących.

Kupujący wracają na rynek

To jeden z ciekawszych sygnałów drugiej połowy 2026 roku.

Według Otodom w sierpniu zainteresowanie mieszkaniami z rynku wtórnego wzrosło o 9% rok do roku, a liczba zapytań ofertowych osiągnęła 118 tys. Jednocześnie liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy wzrosła według przywołanych danych BIK o 7% r/r. Otodom

Na rynku deweloperskim również widać większą aktywność. Na siedmiu największych rynkach w sierpniu sprzedano ponad 4,3 tys. mieszkań, czyli o około 25% więcej niż rok wcześniej. Wśród analizowanych miast znalazły się również Katowice. Otodom

Nie oznacza to jednak, że każdą nieruchomość można sprzedać szybko i po dowolnej cenie.

Czy warto teraz kupić nieruchomość?

Osoba kupująca powinna przede wszystkim patrzeć na własną sytuację, a nie próbować idealnie trafić w najniższy punkt rynku.

Jeżeli nieruchomość odpowiada potrzebom kupującego, cena mieści się w jego możliwościach, a finansowanie jest bezpieczne dla domowego budżetu, oczekiwanie wyłącznie na potencjalny spadek cen może nie przynieść oczekiwanego rezultatu.

Z drugiej strony pośpiech tylko dlatego, że pojawiają się prognozy wzrostów, również nie jest dobrym kryterium decyzji.

Cena zakupu to tylko jeden z elementów. Liczą się również koszt kredytu, remont, koszty transakcyjne, późniejsze utrzymanie nieruchomości oraz planowany okres jej posiadania.

A może lepiej teraz sprzedać?

Tutaj sytuacja wygląda inaczej.

Właściciel powinien odpowiedzieć sobie na pytanie, dlaczego właściwie posiada daną nieruchomość.

Jeżeli mieszkanie, dom albo działka są wykorzystywane i mają konkretną funkcję, decyzja może być zupełnie inna niż w przypadku nieruchomości, która od miesięcy stoi pusta.

Jednocześnie właściciele często ponoszą koszty podatków, ogrzewania, czynszu, ubezpieczenia, remontów lub zabezpieczenia budynku.

Wtedy oczekiwanie na hipotetyczny wzrost ceny również ma swoją cenę.

Sprzedać teraz czy czekać na wyższą cenę?

Można spojrzeć na to w prosty sposób.

Załóżmy, że właściciel oczekuje, iż nieruchomość w przyszłości będzie droższa. Sam wzrost ceny nie oznacza jeszcze, że czekanie będzie bardziej opłacalne.

Trzeba od niego odjąć koszty ponoszone przez cały okres oczekiwania.

Ponadto nie mamy pewności, że prognozowany wzrost rzeczywiście wystąpi w konkretnej lokalizacji i właśnie dla tego rodzaju nieruchomości.

Dlatego decyzja sprzedać czy czekać powinna uwzględniać konkretną nieruchomość, a nie tylko ogólnopolskie nagłówki.

Co z mieszkaniami i domami wymagającymi remontu?

Tutaj różnica pomiędzy średnimi danymi rynkowymi a konkretną nieruchomością może być jeszcze większa.

Kupujący porównuje bowiem cenę zakupu z przyszłymi kosztami modernizacji. Im większy zakres prac, tym większe znaczenie ma stan techniczny budynku lub mieszkania.

Właściciel ma wtedy kilka możliwości: wykonać remont przed sprzedażą, wystawić nieruchomość w obecnym stanie albo rozważyć bezpośrednią sprzedaż nieruchomości wymagającej remontu.

➡️ W tym miejscu dajemy link do naszej istniejącej strony „Skup mieszkań do remontu Śląsk” lub „Skup domów do remontu Śląsk” — zależnie od rodzaju nieruchomości.

To jest ważne dla naszej architektury SEO: blog odpowiada na pytanie, natomiast strona usługowa realizuje intencję sprzedażową.

Co z działkami?

Rynek gruntów wymaga osobnego spojrzenia.

Na wartość działki wpływa nie tylko lokalizacja, lecz także jej przeznaczenie, dostęp do drogi, media, kształt, możliwości zabudowy oraz lokalne uwarunkowania planistyczne.

Dlatego właściciel działki nie powinien wyciągać wniosku o jej wartości wyłącznie na podstawie informacji dotyczących cen mieszkań.

Jeżeli właściciel rozważa sprzedaż gruntu na Śląsku, szczegółowe informacje znajdują się na naszej stronie Skup działek Śląsk.

Śląsk – lokalizacja ma ogromne znaczenie

Nawet w obrębie jednego województwa występują znaczne różnice.

Katowice, Tychy, Mikołów, Mysłowice, Sosnowiec, Jaworzno czy Łaziska Górne mają inną strukturę zabudowy, podaż nieruchomości oraz lokalny popyt.

Dlatego MYKS Robert Arndt analizuje każdą nieruchomość indywidualnie.

Około 20 lat doświadczenia na rynku pozwala nam patrzeć nie tylko na cenę ofertową, ale również na lokalizację, rodzaj nieruchomości, jej stan oraz konkretną sytuację właściciela.

Kupić, sprzedać czy poczekać?

Nie istnieje jedna odpowiedź właściwa dla wszystkich.

Kupujący powinien przede wszystkim sprawdzić własne możliwości finansowe i rzeczywistą wartość wybranej nieruchomości.

Sprzedający powinien natomiast policzyć nie tylko potencjalną przyszłą cenę, lecz również koszt dalszego utrzymywania nieruchomości.

Właściciel pustego domu lub mieszkania może dodatkowo porównać tradycyjną sprzedaż z możliwością bezpośredniego zakupu.

Natomiast w przypadku działki lub gruntu szczególnego znaczenia nabierają lokalizacja i możliwości wykorzystania terenu.

Aktualne dane nie wskazują obecnie na jeden prosty scenariusz gwałtownego spadku cen w całej Polsce. PKO BP oczekuje w perspektywie roku stabilizacji z umiarkowanym wzrostem średnich cen, natomiast dane Otodom pokazują zwiększoną aktywność kupujących. Centrum Analiz PKO Bank Polski

Chcesz sprzedać nieruchomość na Śląsku?

Jeżeli zamiast czekać na kolejne prognozy chcesz sprawdzić możliwość sprzedaży konkretnej nieruchomości, możesz przedstawić ją do indywidualnej analizy.

MYKS Robert Arndt
około 20 lat doświadczenia na rynku nieruchomości

📞 503 352 341
📞 793 397 752

Obsługujemy m.in. Katowice, Mysłowice, Tychy, Mikołów, Łaziska Górne, Sosnowiec, Jaworzno, Lędziny i Imielin oraz inne miejscowości na Śląsku.