Jeszcze niedawno wielu właścicieli mieszkań zastanawiało się, czy ceny nieruchomości zaczną mocno spadać. Inni czekali ze sprzedażą, licząc na kolejną falę wzrostów.

Tymczasem we wrześniu 2026 roku sytuacja wygląda znacznie ciekawiej.

Kupujący wracają na rynek. Zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi wyraźnie wzrosło. Jednocześnie ceny mieszkań w największych miastach pozostają stosunkowo stabilne, a duża oferta nadal ogranicza gwałtowne podwyżki.

Jednak największa zmiana może dotyczyć zupełnie innego segmentu.

Działek.

Od września obowiązują nowe zasady związane z decyzjami o warunkach zabudowy. Dlatego właściciel gruntu, który przez ostatnie 10 czy 20 lat zakładał, że „kiedyś ktoś się tutaj wybuduje”, powinien ponownie sprawdzić sytuację swojej nieruchomości.

Co więc dzieje się obecnie na polskim rynku nieruchomości?

Sprawdzamy.

Polacy ponownie ruszyli po kredyty mieszkaniowe

Pierwszy ważny sygnał pochodzi z banków.

Według danych BIK w lipcu 2026 roku wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była aż o 22% wyższa niż rok wcześniej.

Jednocześnie liczba osób wnioskujących o kredyt wzrosła o 11,6% rok do roku.

Co więcej, przeciętna wartość wnioskowanego kredytu wyniosła 538,5 tys. zł, czyli o 9,3% więcej niż rok wcześniej.

To bardzo istotna informacja dla właścicieli nieruchomości.

Dlaczego?

Ponieważ większa dostępność finansowania może oznaczać większą liczbę potencjalnych kupujących.

Czy mieszkania znowu zaczną gwałtownie drożeć?

Niekoniecznie.

I właśnie tutaj rynek 2026 roku robi się ciekawy.

Analiza PKO BP wskazuje, że w pierwszym kwartale 2026 roku ceny transakcyjne mieszkań w największych miastach nie zmieniły się znacząco w ujęciu rocznym.

Jednocześnie na rynku nadal znajdowała się duża oferta mieszkań.

Dlatego większy popyt spotkał się ze stosunkowo dużą podażą, co ograniczało gwałtowne ruchy cen.

To oznacza, że nie mamy prostego scenariusza:

„kredyty rosną = mieszkania natychmiast drożeją”.

Rynek jest znacznie bardziej skomplikowany.

Ale kupujący zaczynają wracać

Są już miejsca, w których ruch wyraźnie przyspiesza.

Według danych przytaczanych w sierpniu 2026 roku na sześciu regionalnych rynkach liczba sprzedanych mieszkań była o 11% wyższa niż rok wcześniej.

Co więcej, przez trzeci miesiąc z rzędu popyt przewyższał tam liczbę nowych mieszkań trafiających do oferty.

To jeszcze nie oznacza boomu w całej Polsce.

Jednak pokazuje zmianę zachowania kupujących.

Część osób, która wcześniej czekała, zaczyna ponownie szukać nieruchomości.

Największy błąd właściciela? Patrzenie tylko na ceny z ogłoszeń

Załóżmy, że właściciel mieszkania znajduje podobną nieruchomość wystawioną za 650 000 zł.

Wtedy myśli:

„Moje jest podobne, więc również jest warte 650 tysięcy”.

Niekoniecznie.

Cena w ogłoszeniu to cena, której sprzedający oczekuje.

Natomiast cena transakcyjna pokazuje, za ile nieruchomość rzeczywiście została sprzedana.

Dlatego pomiędzy jednym a drugim może występować różnica.

Co więcej, dwa mieszkania znajdujące się nawet w tym samym bloku mogą różnić się piętrem, układem, stanem, ekspozycją czy kosztami remontu.

Właśnie dlatego automatyczne mnożenie powierzchni przez cenę znalezioną w Internecie może prowadzić do błędnej wyceny.

Działki – tutaj zaczyna się prawdziwa rewolucja

Właściciele gruntów powinni zwrócić szczególną uwagę na zmiany dotyczące planowania przestrzennego.

Od początku września 2026 roku obowiązują nowe zasady dotyczące wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

W gminach, w których plan ogólny nie wszedł jeszcze w życie, nowe decyzje WZ mogą być obecnie wydawane zasadniczo w odniesieniu do postępowań rozpoczętych wcześniej. Jednocześnie pojawiła się już inicjatywa ustawodawcza zmierzająca do zmiany tych zasad.

Dlatego sytuacja jest dynamiczna.

I właśnie dlatego właściciel działki nie powinien zakładać:

„Przecież obok stoją domy, więc moja działka też na pewno jest budowlana”.

To może być bardzo kosztowne założenie.

Masz działkę od 20 lat? Sprawdź ją ponownie

To jedna z najważniejszych porad dla właścicieli gruntów w 2026 roku.

Działka mogła przez wiele lat leżeć niewykorzystana.

Dziadek kupił grunt.

Następnie odziedziczyli go rodzice.

Później nieruchomość przeszła na dzieci.

Przez cały ten czas w rodzinie funkcjonowało przekonanie:

„To działka pod dom”.

Jednak przed sprzedażą trzeba sprawdzić aktualne dokumenty i możliwości zagospodarowania terenu.

Nie wystarczy historia rodzinna ani to, co właściciel usłyszał kilkanaście lat wcześniej.

Czy działki mogą przez nowe przepisy stracić na wartości?

Nie można powiedzieć, że każda działka straci.

To byłoby nieprawdziwe.

Natomiast możliwości zabudowy są jednym z kluczowych czynników wpływających na atrakcyjność gruntu.

Dlatego zmiany w planowaniu przestrzennym mogą mieć bardzo duże znaczenie dla konkretnych nieruchomości.

Co więcej, analitycy PKO BP zwracają uwagę, że mniejsza podaż gruntów budowlanych w związku z nowymi zasadami planistycznymi może jednocześnie zwiększać ceny odpowiednich działek przeznaczonych pod inwestycje.

I tutaj pojawia się ciekawy paradoks.

Jedna działka może mieć problem.

Natomiast inna, posiadająca korzystną sytuację planistyczną, może stać się jeszcze bardziej atrakcyjna.

Rynek nieruchomości zaczyna dzielić się na zwycięzców i przegranych

Nie istnieje już jeden „rynek nieruchomości w Polsce”.

Raport dotyczący mieszkalnictwa w polskich miastach zwraca uwagę na coraz większe różnice pomiędzy metropoliami i ich otoczeniem a częścią mniejszych oraz średnich miast.

W dużych ośrodkach nadal występuje silny popyt mieszkaniowy. Natomiast w części mniejszych miast coraz większe znaczenie ma rynek wtórny, a demografia zaczyna wpływać na przyszłe zapotrzebowanie na nieruchomości.

Dlatego mieszkanie w Katowicach może zachowywać się zupełnie inaczej niż nieruchomość w małej miejscowości kilkadziesiąt kilometrów dalej.

Demografia – ciche zagrożenie dla właścicieli nieruchomości

O tym mówi się zdecydowanie mniej niż o stopach procentowych.

A może mieć ogromne znaczenie w perspektywie kolejnych lat.

Jeżeli z danego miasta wyjeżdżają mieszkańcy, natomiast liczba nowych gospodarstw domowych spada, popyt na część nieruchomości również może się zmieniać.

Związek Miast Polskich zwraca uwagę, że zmiany demograficzne już zaczynają wpływać na lokalne rynki, szczególnie poza największymi ośrodkami.

Dlatego przy nieruchomości coraz ważniejsze będzie nie tylko:

„Ile kosztuje metr?”

ale również:

„Kto będzie chciał tutaj mieszkać za 5, 10 albo 15 lat?”

Śląsk jest szczególnie ciekawym rynkiem

Śląska nie można traktować jak jednego miasta.

Katowice, Mysłowice, Sosnowiec, Tychy, Mikołów, Łaziska Górne czy Jaworzno znajdują się stosunkowo blisko siebie.

Jednak lokalne rynki potrafią bardzo się różnić.

W jednej lokalizacji największe znaczenie mają mieszkania.

W innej domy jednorodzinne.

Natomiast kilka kilometrów dalej szczególnie interesujące mogą być działki.

Dlatego hasło „średnia cena nieruchomości na Śląsku” niewiele mówi o wartości konkretnego domu czy gruntu.

Stary dom może stać się coraz większym problemem

Tutaj pojawia się kolejne zagrożenie.

Koszty budowy i remontów pozostają istotnym elementem rynku. Analitycy wskazują między innymi na rosnące koszty budowy nowych mieszkań wynikające z cen gruntów, nowych wymagań technicznych i regulacyjnych.

Dla właściciela starego domu oznacza to konieczność bardzo dokładnego liczenia.

Załóżmy, że budynek wymaga:

nowego dachu,

wymiany ogrzewania,

nowej instalacji elektrycznej,

okien,

ocieplenia,

remontu kuchni i łazienki.

Wtedy pytanie nie powinno brzmieć wyłącznie:

„Ile będzie wart po remoncie?”

Trzeba również zapytać:

„Ile naprawdę będzie kosztował remont?”

Remont przed sprzedażą może być pułapką

To jedna z rzeczy, które widzimy w praktyce.

Właściciel zakłada budżet 80 000 zł.

Rozpoczyna prace.

Później pojawia się instalacja.

Następnie wilgoć.

Później dach.

Potem okazuje się, że trzeba zrobić jeszcze kilka rzeczy.

I nagle planowane 80 000 zł zamienia się w znacznie większą kwotę.

Dlatego przed remontem wykonywanym wyłącznie w celu sprzedaży nieruchomości warto policzyć potencjalny zwrot z inwestycji.

Nie każdy remont zwiększy cenę nieruchomości o kwotę, którą właściciel na niego wydał.

A co z mieszkaniami? Tutaj sytuacja może być odwrotna

Mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach mogą korzystać na poprawiającej się dostępności finansowania.

Jeżeli więcej osób otrzymuje możliwość zaciągnięcia kredytu, rośnie grupa potencjalnych kupujących.

Aktualne dane BIK już pokazują mocny wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi.

Jednocześnie nie oznacza to, że każde mieszkanie sprzeda się szybko.

Kupujący nadal porównują ceny.

Dlatego mieszkanie wystawione zdecydowanie powyżej lokalnego rynku może czekać na klienta nawet wtedy, gdy ogólny popyt rośnie.

Czy teraz jest dobry moment na sprzedaż nieruchomości?

Nie ma jednej odpowiedzi dla wszystkich.

Właściciel mieszkania w Katowicach znajduje się w zupełnie innej sytuacji niż osoba posiadająca stary dom do generalnego remontu.

Jeszcze inaczej wygląda sytuacja właściciela działki.

Dlatego zamiast pytać:

„Czy teraz sprzedawać nieruchomość?”

lepiej zapytać:

„Co obecna sytuacja rynkowa oznacza dla mojej konkretnej nieruchomości?”

To znacznie lepsze pytanie.

7 rzeczy, które sprawdziłbym dzisiaj jako właściciel nieruchomości

Przed podjęciem decyzji o sprzedaży sprawdź:

1. aktualną sytuację prawną nieruchomości,
2. rzeczywisty stan techniczny,
3. ceny podobnych nieruchomości w najbliższej okolicy,
4. koszty ewentualnego remontu,
5. koszty dalszego utrzymywania nieruchomości,
6. w przypadku działki – aktualną sytuację planistyczną i możliwości zabudowy,
7. czy zależy Ci bardziej na maksymalizacji ceny, czy na czasie i prostszym procesie sprzedaży.

Dopiero po zestawieniu tych informacji można rozsądnie wybrać dalszą drogę.

Ciekawostka: rynek może jednocześnie rosnąć i spadać

Brzmi absurdalnie?

A jednak.

Średnia cena mieszkań w kraju może rosnąć, podczas gdy ceny określonego rodzaju mieszkań w konkretnym mieście spadają.

Jednocześnie działki budowlane w dobrych lokalizacjach mogą drożeć, natomiast grunty z ograniczonymi możliwościami zabudowy mogą mieć problem ze znalezieniem kupującego.

Dlatego nagłówek:

„Nieruchomości zdrożały”

albo:

„Nieruchomości tanieją”

jest zwykle ogromnym uproszczeniem.

W praktyce istnieją setki lokalnych rynków.

Czy w 2026 roku czeka nas krach na rynku nieruchomości?

Aktualne dane nie wskazują na ogólnopolski krach.

Wręcz przeciwnie, PKO BP oczekuje w perspektywie roku raczej stabilnego rynku i niewielkiego wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań. Jednocześnie popyt wspierają niższe stopy, konkurencja banków i wzrost dochodów gospodarstw domowych.

Jednak nie oznacza to braku zagrożeń.

Demografia, lokalizacja, regulacje dotyczące gruntów, koszty remontów i budowy oraz dostępność finansowania mogą powodować coraz większe różnice pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami.

Dlatego zamiast czekać na jeden wielki „krach” albo „boom”, warto obserwować własny lokalny rynek.

FAQ – rynek nieruchomości 2026

Czy ceny mieszkań spadną w 2026 roku?

Nie można przewidzieć jednej zmiany dla całej Polski. W pierwszym kwartale 2026 roku ceny transakcyjne w największych miastach były zasadniczo stabilne rok do roku, a PKO BP prognozuje raczej niewielki wzrost średnich cen w perspektywie roku.

Czy Polacy ponownie biorą więcej kredytów hipotecznych?

Zainteresowanie zdecydowanie wzrosło. W lipcu 2026 wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była o 22% większa niż rok wcześniej.

Czy warto teraz sprzedać mieszkanie?

To zależy przede wszystkim od lokalizacji, stanu mieszkania, ceny oraz sytuacji właściciela. Dlatego decyzji nie warto podejmować wyłącznie na podstawie ogólnopolskich danych.

Czy działka może stracić możliwość zabudowy?

Możliwość zabudowy zależy od sytuacji planistycznej konkretnego gruntu. Od września 2026 obowiązują nowe zasady dotyczące decyzji WZ, a jednocześnie trwają działania zmierzające do kolejnych zmian przepisów. Dlatego właściciele gruntów powinni sprawdzać aktualny stan swojej działki w konkretnej gminie.

Czy warto remontować dom przed sprzedażą?

Nie zawsze. Najpierw warto oszacować pełny koszt remontu i porównać go z możliwym wzrostem wartości nieruchomości.

Czy można sprzedać dom lub mieszkanie do remontu?

Tak. MYKS Robert Arndt analizuje również nieruchomości wymagające remontu.

Czy skup nieruchomości jest tym samym co pośrednictwo?

Nie. W modelu bezpośredniego skupu firma analizuje możliwość zakupu nieruchomości od właściciela, zamiast poszukiwać dla niego zewnętrznego kupującego.

Rynek nieruchomości 2026 – najważniejsze może dopiero nadejść

Dzisiaj nie widzimy jednego wielkiego załamania rynku nieruchomości.

Widzimy coś znacznie ciekawszego.

Kupujący zaczynają wracać.

Popyt na kredyty rośnie.

Ceny mieszkań pozostają stosunkowo stabilne.

Jednocześnie zmieniają się zasady dotyczące działek, koszty budowy pozostają istotnym problemem, a demografia zaczyna coraz mocniej dzielić Polskę na bardzo różne lokalne rynki.

Dlatego rok 2026 może nie być rokiem wielkiego krachu ani wielkiego boomu.

Może być rokiem, w którym dobra nieruchomość stanie się jeszcze bardziej poszukiwana, natomiast problematyczna nieruchomość będzie coraz trudniejsza do sprzedaży.

I właśnie dlatego przed sprzedażą warto sprawdzić nie tylko cenę.

Trzeba sprawdzić całą nieruchomość.

MYKS Robert Arndt
Około 20 lat doświadczenia w branży nieruchomości
Skup nieruchomości na Śląsku
☎️ 503 352 341
☎️ 793 397 752
✉️ myks.r.a@wp.pl
🌐 skupnieruchomsci.pl